«Пузырь из тюльпанов часть II». ТОП цен на недвижимость в Амстердаме за 400 лет
Нидерланды обладают почти уникальной исторической характеристикой: капитализм зародился на самых ранних этапах развития современного мира, и с тех пор они начали вести точные и стандартизированные учетные записи стоимости, которые позволяют полностью реконструировать цены на товары. последние 400 лет, сравнивая данные, собранные на биржах.
Чтобы объяснить нам лучше, но первая современная капитальная компания, «Объединенная Ост-Индская компания» ( De Verenigde Oost-Indische Compagnie или VOC), была основана в 1604 году, что привело к огромному коммерческому экономическому буму, который подпитывал войны за независимость против Габсбурги и Испания и распространение благополучия в обществе. В Италии, возможно, только Генуя могла предложить подобное исследование (но подождать до конца), потому что в семнадцатом веке на ее территории (а точнее в Нови-Лигуре) размещалась европейская биржа капитала.
Сделав это предположение, начиная с семнадцатого века, цены на недвижимость начали регистрироваться, особенно в районе старого города Амстердама, называемом Херенграхт. Непрерывные и многочисленные данные позволили экономисту Питу Эйхгольцу восстановить точный индекс цен за 400 лет, так называемый « индекс Херенграхта », почти уникальный историко-экономический результат.
Основной индекс, основанный на сделках и подготовленный в 1996 году, остановился в 1973 году и, во всяком случае, уже дал очень интересные данные о корреляции между стоимостью недвижимости, экономическими циклами и историко-политическими фактами.
Кризис в Нидерландах между концом 18 века и первой половиной 19 века, мировые войны и экономический бум очевидны. Экономика подобна сейсмографу, который обнаруживает исторические землетрясения.
Один из коллег Эйхгольца, Матис Кореваар, рассчитал данные до сентября 2021 года. Ниже представлен график реальных цен на жилье в Амстердаме с 1620 года по сентябрь 2021 года.
Хотя Нидерланды разбогатели, как возможно такое повышение цен? По сути, все произошло из-за бурного роста ипотечного долгового инструмента, инструмента, который исторически мало использовался до двадцатого века и который недавно продемонстрировал настоящий всплеск, позволив финансировать покупки и, следовательно, поднять цены на чрезвычайно высокий уровень.
В этом случае развитие кредитования в Нидерландах было действительно исключительным:
Таким образом, взрыв цен в Нидерландах соответствует (даже если мы помним, что корреляция не является автоматически причинно-следственной связью и может быть несколько способствующих причин) увеличению использования ипотечных ссуд. Действительно, недавнее выздоровление после года усталости как раз соответствует более широкому использованию кредита.
Когда пузырь лопнет? Предположим, что на данный момент средняя цена недвижимости в Амстердаме, 518 тысяч евро , соответствует 14,8 годам брутто-годовой зарплаты квалифицированного специалиста. То есть, чтобы быть практичными, нам нужна ипотека на сорок лет, в том числе потому, что люди тоже должны жить. Теперь это совершенно зашкаливающие значения, которые показывают, что доходы больше не поддерживают цену на недвижимость, поэтому мыльный пузырь созрел и готовится к взрыву, как и то, что следует за кредитной и банковской системой.
Это Италия? Мы заговорили о Генуе, городе, имеющем самые близкие к Амстердаму традиции. Учитывая 100 цен в 2016 году, сегодня индекс составляет 44.
Потом кто-то в Италии говорит о налоге на недвижимость …
Благодаря нашему каналу Telegram вы можете быть в курсе публикаций новых статей об экономических сценариях.
Статья «Пузырь из тюльпанов часть II». В Амстердаме ТОП цен на недвижимость за 400 лет исходит от ScenariEconomici.it .
Это автоматический перевод публикации, опубликованной в журнале Scenari Economici по адресу https://scenarieconomici.it/bolla-dei-tulipani-parte-ii-ad-amsterdam-prezzi-top-negli-immobili-da-400-anni/ в Mon, 01 Nov 2021 13:31:57 +0000.